Typisch Genossenschaften
Geschichte

90 Jahre Bauverein Neustadt



Es kann zu Recht behauptet werden, dass der Bauverein Neustadt seit seiner Gründung am 19. Dezember 1925 einen erheblichen Anteil zur Wohnraumversorgung der Neustädter Bevölkerung beigetragen hat.


Damals, vor 90 Jahren, hat ein kleiner Kreis von Neustädter Bürgern die Initiative ergriffen, um der auch in Neustadt vorherrschenden Unterversorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzutreten.


Es war die Zeit, als im damaligen Deutschland viele Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften gegründet wurden, da die Wohnungsnot flächendeckend vorherrschte.


Auch die Gründer unserer Genossenschaft hatten das Ziel vor Augen, für die beizutretenden Genossenschaftsmitglieder Wohnraum zu schaffen. Die genossenschaftliche Idee, "Hilfe zur Selbsthilfe", welche schon vorbildlich von Genossenschaften in anderen Städten und Gemeinden verwirklicht wurde, war die Marschroute.


Aufbaujahre mit hohem Fördervolumen


Wenn zunächst nur der Bau von Mietwohnungen eine vorrangige Rolle spielte, so rückte nach Ende des Krieges, in den 50er und 60er Jahren bis in die 70er Jahre hinein, besonders stark der Eigentumsbau in Form von Eigenheimen und der sog. "Kleinsiedlung" in den Vordergrund. Aber auch in den Mietwohnungsbau wurde in diesen Jahrzehnten des wirtschaftlichen Aufbaus aufgrund der Nachfragen in großem Maße investiert.


Nicht zuletzt sind diese Aufbauleistungen aber auch auf die umfangreichen Förderprogramme zurückzuführen, die zu jener Zeit von Bund, Ländern und Gemeinden durch die Ausgabe zinsloser oder stark zinsverbilligter Mittel zur Verfügung gestellt wurden. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau spielte in diesen Jahrzehnten eine bedeutende Rolle.


Wie auch bei anderen Wohnungsbaugenossenschaften oder -gesellschaften wurde beim Bauverein in den 50er, 60er und 70er Jahren in großem Umfang öffentlich geförderter Wohnungsbau betrieben. So erstellte der Bauverein Ende der 50er, Anfang der 60er Jahre die Wohnquartiere in der Lessingstraße, Schillerstraße, Kleiner Tösel, sowie Wilhelm-Raabe-Weg, Wilhelm-Henze-Weg, Theodor-Storm-Weg, Memeler Straße 16/18 und Großer Weg mit 105 Wohneinheiten.


Weitere Schwerpunkte der Wohnungsbautätigkeit wurden bis Mitte der 60er Jahre in der Dyckerhoffstraße, Memeler Straße, Ahnsförth, Lönsstraße und im Ahornweg/Im Heidland gesetzt. Hier entstanden in der Zeit von 1963 - 1966 rd. 280 Wohnungen.


Aufgrund der großen Wohnungsnachfrage in den folgenden Jahren sah es der Bauverein aus einer sozialen Verantwortung heraus als seine soziale Pflicht an, weiteren Wohnraum für die Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Mit der Erschließung des Gebietes "Klagesäcker" ergab sich die Gelegenheit, weiterhin verstärkt Geschosswohnungsbau durchzuführen. Bis Mitte der 70er Jahre hat allein der Bauverein in dem Gebiet zwischen Fontanestraße und Heinrich-Heine-Straße rd. 365 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern errichtet.


Auch bereits in dieser Zeit war seniorengerechtes Wohnen beim Bauverein ein Thema. 1970 wurden in der Neuen Straße 20 Wohnungen dieser Bauart an Genossenschaftsmitglieder übergeben.


Entwicklung zum Mietermarkt


In den folgenden Jahren, bis weit in die 80er Jahre hinein, spielte der Geschosswohnungsbau beim Bauverein eine untergeordnete Rolle. Ausschlaggebend waren der starke Nachfragerückgang und damit auch Wohnungsleerstände am Anfang der 80er Jahre. Hier spiegelte sich die Marktsituation, die bundesweit vorherrschte, auch auf dem Neustädter Wohnungsmarkt wieder.


Trotz des starken Nachfragerückgangs bei Mietwohnungen engagierte sich der Bauverein aber weiterhin im Wohnungsbau. Absolute Schwerpunkte der Bautätigkeit wurden nun in die Erstellung von Eigentumsobjekten gesetzt. Mit der Errichtung von Eigenheimen, Doppelhäusern und Reiheneigenheimen in den unterschiedlichsten Varianten konnte für viele Neustädter Bürger der "Traum von den eigenen vier Wänden" Wirklichkeit werden.


Erneuter Wohnungsmangel


In der weiteren Entwicklung unserer Genossenschaft ab Ende der 80er bis Anfang der 90er Jahre, hat es nochmals wesentliche Bewegungen in Form einer Erhöhung des Wohnungsbestandes gegeben.


Ursächlich hierfür war in erster Linie die Öffnung Osteuropas und der Sowjetunion zum Westen. Aufgrund der einsetzenden Aus- und Übersiedlerströme in jener Zeit wurde der noch vorhandene Wohnraum schnell knapp. Auch eine starke Zu-wanderung in Neustadt ließ hier die Wohnungsnachfragen über die Angebote steigen.


Der Bauverein sah sich in dieser Situation in der Verpflichtung diesen Angebotsmangel zu entschärfen und engagierte sich wiederum stark im Geschosswohnungsbau.


Neben dem bereits erwähnten Engagement im Bereich "Seniorengerechtes Wohnen", in welchem im Großen Weg/Fontanestraße bis 1987 22 Wohnungen fertig gestellt wurden, errichtete der Bauverein für Genossenschaftsmitglieder in den Jahren 1990 - 1993 123 Wohneinheiten in der Lindenstraße/Elsa-Brandström-Weg und 20 Seniorenwohnungen im Peter-Behrens-Weg. Auch im größeren Bauabschnitt Lindenstraße wurde mit der Integration von 15 Seniorenwohnengen wiederum den Bedürfnissen der älteren Nutzer gedacht. Zur unterstützenden Finanzierung konnten Landes- und Bundesmittel aus der Förderung des Wohnungsbaus für Aus- und Übersiedler eingesetzt werden.


Das vorerst letzte größere Neubauprojekt verwirklichte der Bauverein in Neustadt in der Walter-Gropius-Straße/Hans-Scharoun-Weg und in Bordenau, Am Kampe. Hier konnten in den Jahren 1996 bis 1998 60 bzw. 32 teilweise öffentlich geförderte Genossenschaftswohnungen an die Nutzer übergeben werden. In Bordenau wurden davon 16 Wohneinheiten seniorengerecht errichtet.


Aktive Instandhaltungspolitik


Neben den Aktivitäten im Neubaubereich hat der Bauverein schon immer in der Substanzerhaltung im Rahmen der Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes ein wichtiges Betätigungsfeld gesehen. Nur ein intakter Wohnungsbestand, der auch langfristig vermietbar sein soll, bildet die Grundlage für eine gesunde Geschäftsentwicklung.


So wurden allein in den Jahren 1995 bis 2005 rd. 20 Millionen Euro in die Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes investiert. Ein Großteil dieser Summe entfiel auf Wärmedämmmaßnahmen der Gebäudeaußenhüllen vieler Wohngebäude. Ziel ist die Absenkung des Heizenergiebedarfes sowie eine wesentliche Verbesserung der Gebäudesubstanz.


Der Bauverein hat zurzeit einen Wohnungsbestand von 1.114 Genossenschaftswohnungen. Aufgrund der momentan ausgeglichenen Wohnungsmarktsituation wird sich die ganze Leistungskraft unserer Genossenschaft auch zukünftig auf die Instandhaltung und Modernisierung unserer Wohnungen sowie auf Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen konzentrieren.


Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit


Im Rahmen dieses kurzen geschilderten geschichtlichen Werdeganges unserer Genossenschaft sei noch ein Ereignis aus der jüngeren Vergangenheit zu erwähnen. Auslöser war Ende der 80er Jahre eine Gesetzgebungsänderung des Bundes, der das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz aufhob. Die bis dahin als gemeinnützig anerkannten Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften, und dazu gehörte auch der Bauverein, sollten ihre steuerlichen Vorteile verlieren, obwohl sie als Gegenleistung nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gewissen Zwängen unterlagen.


Diese Gesetzesänderung führte auch beim Bauverein zu einer organisatorischen Änderung im Betriebs- und Geschäftsablauf. Um auch weiterhin steuerliche Vorteile für den Bauverein und somit auch indirekt für das einzelne Genossenschaftsmitglied durch Absicherung eines günstigen Mietniveaus zu erreichen, wurde es erforderlich, die Wohnungsbau- und Wohnungsverwaltertätigkeit für Dritte aus der Genossenschaft auszugliedern.


Gründung der Tochtergesellschaft


1990 wurde die Bau-, Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH des Bauverein Neustadt a. Rbge. gegründet, das ein 100%iges Tochterunternehmen des Bauverein Neustadt ist. Die Bau-, Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH befasst sich seit über 20 Jahren mit dem Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie mit der Verwaltung und Betreuung von Wohn- und Geschäftshäusern für Dritte.

Die Geschäftsräume befinden sich ebenfalls in der Windmühlenstraße 15.


Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat der Bau-, Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH werden in Personalunion durch den Vorstand und die Aufsichtsratsmitglieder des Bauvereins vertreten.


Für die Geschäftspolitik des Bauvereins hat sich durch diese organisatorische Trennung keine Änderung ergeben. Wir wollen unseren Mitgliedern und Nutzern auch weiterhin gut ausgestatteten Wohnraum zu sozial verträglichen Preisen zur Verfügung stellen und uns durch den Gedanken des ehemaligen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes leiten lassen.

Protokoll der Gründungsversammlung 1925

90 Jahre Bauverein Neustadt



Es kann zu Recht behauptet werden, dass der Bauverein Neustadt seit seiner Gründung am 19. Dezember 1925 einen erheblichen Anteil zur Wohnraumversorgung der Neustädter Bevölkerung beigetragen hat.


Damals, vor 90 Jahren, hat ein kleiner Kreis von Neustädter Bürgern die Initiative ergriffen, um der auch in Neustadt vorherrschenden Unterversorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzutreten.


Es war die Zeit, als im damaligen Deutschland viele Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften gegründet wurden, da die Wohnungsnot flächendeckend vorherrschte.


Auch die Gründer unserer Genossenschaft hatten das Ziel vor Augen, für die beizutretenden Genossenschaftsmitglieder Wohnraum zu schaffen. Die genossenschaftliche Idee, "Hilfe zur Selbsthilfe", welche schon vorbildlich von Genossenschaften in anderen Städten und Gemeinden verwirklicht wurde, war die Marschroute.


Aufbaujahre mit hohem Fördervolumen


Wenn zunächst nur der Bau von Mietwohnungen eine vorrangige Rolle spielte, so rückte nach Ende des Krieges, in den 50er und 60er Jahren bis in die 70er Jahre hinein, besonders stark der Eigentumsbau in Form von Eigenheimen und der sog. "Kleinsiedlung" in den Vordergrund. Aber auch in den Mietwohnungsbau wurde in diesen Jahrzehnten des wirtschaftlichen Aufbaus aufgrund der Nachfragen in großem Maße investiert.


Nicht zuletzt sind diese Aufbauleistungen aber auch auf die umfangreichen Förderprogramme zurückzuführen, die zu jener Zeit von Bund, Ländern und Gemeinden durch die Ausgabe zinsloser oder stark zinsverbilligter Mittel zur Verfügung gestellt wurden. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau spielte in diesen Jahrzehnten eine bedeutende Rolle.


Wie auch bei anderen Wohnungsbaugenossenschaften oder -gesellschaften wurde beim Bauverein in den 50er, 60er und 70er Jahren in großem Umfang öffentlich geförderter Wohnungsbau betrieben. So erstellte der Bauverein Ende der 50er, Anfang der 60er Jahre die Wohnquartiere in der Lessingstraße, Schillerstraße, Kleiner Tösel, sowie Wilhelm-Raabe-Weg, Wilhelm-Henze-Weg, Theodor-Storm-Weg, Memeler Straße 16/18 und Großer Weg mit 105 Wohneinheiten.


Weitere Schwerpunkte der Wohnungsbautätigkeit wurden bis Mitte der 60er Jahre in der Dyckerhoffstraße, Memeler Straße, Ahnsförth, Lönsstraße und im Ahornweg/Im Heidland gesetzt. Hier entstanden in der Zeit von 1963 - 1966 rd. 280 Wohnungen.


Aufgrund der großen Wohnungsnachfrage in den folgenden Jahren sah es der Bauverein aus einer sozialen Verantwortung heraus als seine soziale Pflicht an, weiteren Wohnraum für die Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Mit der Erschließung des Gebietes "Klagesäcker" ergab sich die Gelegenheit, weiterhin verstärkt Geschosswohnungsbau durchzuführen. Bis Mitte der 70er Jahre hat allein der Bauverein in dem Gebiet zwischen Fontanestraße und Heinrich-Heine-Straße rd. 365 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern errichtet.


Auch bereits in dieser Zeit war seniorengerechtes Wohnen beim Bauverein ein Thema. 1970 wurden in der Neuen Straße 20 Wohnungen dieser Bauart an Genossenschaftsmitglieder übergeben.


Entwicklung zum Mietermarkt


In den folgenden Jahren, bis weit in die 80er Jahre hinein, spielte der Geschosswohnungsbau beim Bauverein eine untergeordnete Rolle. Ausschlaggebend waren der starke Nachfragerückgang und damit auch Wohnungsleerstände am Anfang der 80er Jahre. Hier spiegelte sich die Marktsituation, die bundesweit vorherrschte, auch auf dem Neustädter Wohnungsmarkt wieder.


Trotz des starken Nachfragerückgangs bei Mietwohnungen engagierte sich der Bauverein aber weiterhin im Wohnungsbau. Absolute Schwerpunkte der Bautätigkeit wurden nun in die Erstellung von Eigentumsobjekten gesetzt. Mit der Errichtung von Eigenheimen, Doppelhäusern und Reiheneigenheimen in den unterschiedlichsten Varianten konnte für viele Neustädter Bürger der "Traum von den eigenen vier Wänden" Wirklichkeit werden.


Erneuter Wohnungsmangel


In der weiteren Entwicklung unserer Genossenschaft ab Ende der 80er bis Anfang der 90er Jahre, hat es nochmals wesentliche Bewegungen in Form einer Erhöhung des Wohnungsbestandes gegeben.


Ursächlich hierfür war in erster Linie die Öffnung Osteuropas und der Sowjetunion zum Westen. Aufgrund der einsetzenden Aus- und Übersiedlerströme in jener Zeit wurde der noch vorhandene Wohnraum schnell knapp. Auch eine starke Zu-wanderung in Neustadt ließ hier die Wohnungsnachfragen über die Angebote steigen.


Der Bauverein sah sich in dieser Situation in der Verpflichtung diesen Angebotsmangel zu entschärfen und engagierte sich wiederum stark im Geschosswohnungsbau.


Neben dem bereits erwähnten Engagement im Bereich "Seniorengerechtes Wohnen", in welchem im Großen Weg/Fontanestraße bis 1987 22 Wohnungen fertig gestellt wurden, errichtete der Bauverein für Genossenschaftsmitglieder in den Jahren 1990 - 1993 123 Wohneinheiten in der Lindenstraße/Elsa-Brandström-Weg und 20 Seniorenwohnungen im Peter-Behrens-Weg. Auch im größeren Bauabschnitt Lindenstraße wurde mit der Integration von 15 Seniorenwohnengen wiederum den Bedürfnissen der älteren Nutzer gedacht. Zur unterstützenden Finanzierung konnten Landes- und Bundesmittel aus der Förderung des Wohnungsbaus für Aus- und Übersiedler eingesetzt werden.


Das vorerst letzte größere Neubauprojekt verwirklichte der Bauverein in Neustadt in der Walter-Gropius-Straße/Hans-Scharoun-Weg und in Bordenau, Am Kampe. Hier konnten in den Jahren 1996 bis 1998 60 bzw. 32 teilweise öffentlich geförderte Genossenschaftswohnungen an die Nutzer übergeben werden. In Bordenau wurden davon 16 Wohneinheiten seniorengerecht errichtet.


Aktive Instandhaltungspolitik


Neben den Aktivitäten im Neubaubereich hat der Bauverein schon immer in der Substanzerhaltung im Rahmen der Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes ein wichtiges Betätigungsfeld gesehen. Nur ein intakter Wohnungsbestand, der auch langfristig vermietbar sein soll, bildet die Grundlage für eine gesunde Geschäftsentwicklung.


So wurden allein in den Jahren 1995 bis 2005 rd. 20 Millionen Euro in die Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes investiert. Ein Großteil dieser Summe entfiel auf Wärmedämmmaßnahmen der Gebäudeaußenhüllen vieler Wohngebäude. Ziel ist die Absenkung des Heizenergiebedarfes sowie eine wesentliche Verbesserung der Gebäudesubstanz.


Der Bauverein hat zurzeit einen Wohnungsbestand von 1.114 Genossenschaftswohnungen. Aufgrund der momentan ausgeglichenen Wohnungsmarktsituation wird sich die ganze Leistungskraft unserer Genossenschaft auch zukünftig auf die Instandhaltung und Modernisierung unserer Wohnungen sowie auf Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen konzentrieren.


Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit


Im Rahmen dieses kurzen geschilderten geschichtlichen Werdeganges unserer Genossenschaft sei noch ein Ereignis aus der jüngeren Vergangenheit zu erwähnen. Auslöser war Ende der 80er Jahre eine Gesetzgebungsänderung des Bundes, der das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz aufhob. Die bis dahin als gemeinnützig anerkannten Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften, und dazu gehörte auch der Bauverein, sollten ihre steuerlichen Vorteile verlieren, obwohl sie als Gegenleistung nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gewissen Zwängen unterlagen.


Diese Gesetzesänderung führte auch beim Bauverein zu einer organisatorischen Änderung im Betriebs- und Geschäftsablauf. Um auch weiterhin steuerliche Vorteile für den Bauverein und somit auch indirekt für das einzelne Genossenschaftsmitglied durch Absicherung eines günstigen Mietniveaus zu erreichen, wurde es erforderlich, die Wohnungsbau- und Wohnungsverwaltertätigkeit für Dritte aus der Genossenschaft auszugliedern.


Gründung der Tochtergesellschaft


1990 wurde die Bau-, Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH des Bauverein Neustadt a. Rbge. gegründet, das ein 100%iges Tochterunternehmen des Bauverein Neustadt ist. Die Bau-, Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH befasst sich seit über 20 Jahren mit dem Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie mit der Verwaltung und Betreuung von Wohn- und Geschäftshäusern für Dritte.

Die Geschäftsräume befinden sich ebenfalls in der Windmühlenstraße 15.


Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat der Bau-, Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH werden in Personalunion durch den Vorstand und die Aufsichtsratsmitglieder des Bauvereins vertreten.


Für die Geschäftspolitik des Bauvereins hat sich durch diese organisatorische Trennung keine Änderung ergeben. Wir wollen unseren Mitgliedern und Nutzern auch weiterhin gut ausgestatteten Wohnraum zu sozial verträglichen Preisen zur Verfügung stellen und uns durch den Gedanken des ehemaligen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes leiten lassen.

Protokoll der Gründungsversammlung 1925